Czy zastanawiałeś się kiedyś skąd biorą się grunty pod budowę dróg, szpitali, szkół i innych obiektów użyteczności publicznej? Skarb Państwa dysponuje co prawda własnym zasobem nieruchomości, ale bardzo często w przypadku realizacji inwestycji publicznych następuje wywłaszczenie nieruchomości. Niektóre cele publiczne, które są związane z realizacją inwestycji, np. z budową dróg czy obiektów ochrony zdrowia, wymagają częściowego ograniczenia lub pozbawienia prawa własności właściciela do nieruchomości. Wtedy prawo własności właściciela do nieruchomości może zostać częściowo ograniczone lub pozbawione. Mimo tego, że jednym z podstawowych praw, które chroni Konstytucja RP z dnia 2 kwietnia 1997 roku jest prawo własności.
Konstytucja RP wskazuje iż pozbawienie prawa własności, czyli „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Już zatem na poziomie Konstytucji wywłaszczenie zyskało charakter wyjątkowy, a właścicielom została przyznana ochrona i prawo do sprawiedliwego wyrównania szkody. Jak wygląda proces wywłaszczania i kiedy jest możliwy? Przeczytaj niniejszy artykuł, aby dowiedzieć się więcej.
Przeczytaj również: Urlop okolicznościowy z prawem do zachowania wynagrodzenia
Wywłaszczenie nieruchomości – podstawowe kwestie
Istota wywłaszczenia polega na przymusowym odjęciu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości bądź ograniczeniu tego prawa w drodze decyzji administracyjnej. Podstawową przesłankę wywłaszczenia określa art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Tę zasadę podtrzymują postanowienia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 112 – art. 135 konstytuujących zasady dotyczące wywłaszczenia nieruchomości.
Ponadto jest jeszcze jeden warunek jaki musi się spełnić, aby mogło dojść do wywłaszczenia nieruchomości. Mam na myśli to, że zaplanowane cele publiczne nie mogą zostać zrealizowane w inny sposób niż z użyciem tej nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości – jak przebiega proces?
Sam proces wywłaszczeniowy można podzielić na kilka etapów:
1) rokowania;
2) postępowanie wywłaszczeniowe;
3) rozprawa administracyjna;
4) wydanie decyzji o wywłaszczeniu.
Zgodnie z Ustawą postępowanie wywłaszczeniowe powinno być poprzedzone rokowaniami. Założeniem rokowań jest podpisanie umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości. W trakcie przeprowadzania rokowań może być także zaoferowana nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa. Ponadto z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po upływie dwumiesięcznego terminu (termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań) do zawarcia umowy wyznaczonego przez starostę (na piśmie) właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Obowiązkiem starosty jest również złożenie w sądzie odpowiedniego wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną. W trakcie rozprawy administracyjnej strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.
Jeśli chcesz założyć firmę lub przenieść jej siedzibę możesz to teraz zrobić przez Wirtualne biuro Wrocław
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Taka opinia stanowi dowód z opinii biegłego i to ona jest najczęściej osią sporu w przypadku decyzji wywłaszczeniowych. Jeżeli nie zgadzamy się z jej wynikami, możemy się do niej ustosunkować, wnosząc zarzuty do opinii biegłego. Organ administracji powinien zobowiązać rzeczoznawcę do ustosunkowania się do zarzutów w formie ustnej (np. na rozprawie administracyjnej) lub pisemnej (np. poprzez opinię uzupełniającą lub sporządzenie nowej opinii). Organ może również uznać, że konieczne jest uzyskanie opinii innego biegłego.
Co istotne, zarzuty powinny koncentrować się wokół wad formalnych, błędów logicznych, wewnętrznych sprzeczności, braku spójności, niezgodności z zasadami wynikającymi z przepisów, błędami w obliczeniach itd. Chcąc jednak uzasadnić zarzuty o podłożu merytorycznym, warto przedstawić organowi opinię prywatną sporządzoną na własne zlecenie.
Warte uwagi: Finanse domowe – Jak nimi dobrze zarządzać?
Jeśli chcesz założyć firmę lub przenieść jej siedzibę możesz to teraz zrobić przez Wirtualne biuro Wrocław